近期一則網文披露單方數據，聲稱深圳當前甲級寫字樓的平均空置率偏高，其中前海片區尤甚。這組未經核實的數據和相關分析一時吸引了不少眼球。但仔細分析，得出“高空置率”結論的這組數據實際上是一組以偏概全的“烏龍”數據，而官方統計數據提供的卻是明確的反證：初步預計，今年上半年，前海蛇口自貿片區注冊企業增加值增速超過16%，實現稅收收入同比增長23.7%，完成全社會固定資產投資增長23.2%；實際利用外資25.34億美元，約占全市61%，增長12.1%。
首先需要普及一個產業經濟常識。寫字樓經濟或稱樓宇經濟、CBD經濟圈，是城市經濟產業鏈技術鏈發展到高端階段的必然選擇，寫字樓承載的優質產業空間將吸引頭部企業、創新研發企業、專業服務企業入駐聚集，由此形成總部經濟的產業圈。與寫字樓相對應的是工業園、產業園，主要為制造型企業提供生產空間。所以一個城市到底要建多少寫字樓，是產業規律和市場規律共同作用的結果。
前海在粵港澳大灣區發展戰略的定位為粵港現代服務業創新合作示范區，到2020年建設成為亞太地區重要的生產性服務業中心，成為世界服務貿易重要基地。前海將重點發展金融業、現代物流業、信息服務業、科技服務和其他專業服務等四大產業領域，形成商務中心片區、保稅港片區、綜合發展片區、濱海休閑帶的“三片一帶”產業布局。要在前海15平方公里左右的土地面積上完成如此多的功能任務，必然要有功能齊全、配套完善的產業空間來保障。但前海的建設是從一片灘涂上起步，到2012年才完成填海工程。由于早期前海無法提供大量注冊企業所需的辦公條件，深圳市政府允許前海注冊企業可先在深圳各區經營。在這樣的大背景下，前海規劃建設一批現代化商務寫字樓，這不是人為拍腦袋，更不是什么房地產熱。從紐約、倫敦、香港、新加坡等世界發達城市的空間布局看，高密度規模化的產業樓宇體現了空間開發的立體化和集約度，也是保持城市經濟競爭力的重要保證。
對標國際先進城市，深圳前海規劃建設規模化密集化的寫字樓集群，彰顯了產業布局的規律性和超前性，也是深圳著眼大灣區發展和前海未來，實施保增長保預期的有力舉措。前海樓宇空間主要配置生產性服務業包括金融、物流、研發設計、大數據服務等，都是服務粵港和深圳實體經濟的產業要素。不能把發展產業性服務業與實體經濟對立起來，更不該由此得出高端寫字樓擠兌實體產業的結論。
目前在前海合作區內，完成工程竣工驗收備案、具備入伙條件，已投入使用的辦公物業項目僅10個，建筑面積合計約58.2萬平方米。這10個項目中簽約入駐率達到九成以上的有5個，占了一半。其中，早期投入使用的海運中心、企業公館、深港創新中心3個項目的入駐率達90%，前海夢工場的入駐率更是達到100%。2018年新入市的前海自貿大廈、信利康大廈簽約率分別達到100%、80%。隨著前海大量寫字樓逐步入市，前海已開啟注冊企業“歸巢”計劃，引導在前海注冊的企業逐步回遷前海發展。
觀察寫字樓空置率，要與產業空間的供需彈性結合起來。現代經濟是一個復雜的供需關系，要考慮經濟周期，要留有余地。前海寫字樓存量和總量必須有供應彈性，既要滿足現實需求，又要考慮長遠需求。保持一定的供給彈性和逆周期擴充，一是有利于增量經濟韌性，為未來發展預期留有回旋余地。二是有利于既招商又選商，建立適當的產業門檻，引進優質項目，攔截低端低效項目。
觀察寫字樓空置率，既要看總量，還要看結構、看周期、看片區。前海目前處在起步期和成長期，總體還是一個大工地。寫字樓從建成到成熟有自身的成長周期，一些寫字樓剛剛結構成型，一些新入市寫字樓還處在前期招商中，不能簡單套用“空置率”得出似是而非的結論。深圳寫字樓布局的結構和片區也各不相同，深圳福田中心區的成熟型CBD與前海成長型CBD各有特點，龍華、龍崗、光明等追趕型的片區CBD招商引商各有挑戰。但有一點值得堅信，隨著深圳經濟全面邁向高質量發展階段，深圳寫字樓空間資源將釋放出前所未有的發展活力。
經濟分析離不開真實可靠的數據支撐，所引用數據的失真，自然會帶來分析結論的失真。
