首家贛系房企通過港交所聆訊 新力控股再出發(fā)

2019年10月23日，據(jù)港交所披露，新力控股通過上市聆訊，這預示著新力控股即將成為登陸港股的最新一只內(nèi)房股，也將是第一家上市的贛系房企。

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體去化情況下滑，但新力控股今年前四個月合約銷售仍強勁增長276.95%至56.84億元，收入57.09億元，凈利潤2.82億元，均實現(xiàn)大幅增長，今年全年公司營收規(guī)模和盈利有望再次踏上新臺階。

新力控股2010年成立于江西南昌，以南昌帝泊灣項目為起點，逐步發(fā)展成為江西最大的地產(chǎn)開發(fā)商，隨后迅速向全國擴張，2017年新力控股將總部遷至上海。目前，公司在27個城市擁有物業(yè)開發(fā)項目，覆蓋長三角地區(qū)、大灣區(qū)及中西部核心城市及其他地區(qū)。

新力控股實現(xiàn)業(yè)務增長的關鍵在于，其整個物業(yè)開發(fā)的過程都采用標準化經(jīng)營程序，該模式貫穿了從選址、拿地、產(chǎn)品規(guī)劃及設計到銷售及營銷的各個環(huán)節(jié)，令公司能夠以具有成本效益的方式在新市場拓展。

新力控股的住宅物業(yè)有灣系、園系和悅系三大系列，分別針對首次置業(yè)者、尋求升級住房的二套房置業(yè)者、大家庭或高收入家庭。除此之外，還有購物中心、公寓、寫字樓等商業(yè)物業(yè)。

從營收方面看，新力控股在2016年至2018年分別實現(xiàn)營收為22.23億元、52.41億元和84.16億元，復合年增長率約為94.6%，亦成為行業(yè)內(nèi)增速最快的房企之一。

從利潤方面看，2016年至2018年，新力控股的凈利潤分別為1.31億元、2.78億元和5.55億元，復合年增長率約為105.9%。毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%，呈逐年上升趨勢，主要是由于新力控股以相對較低的成本獲取土地、實施物業(yè)發(fā)展的標準化經(jīng)營程序有助于控制開發(fā)及建設成本，以及住宅物業(yè)市場狀況整體增長。

新力控股的增長仍在持續(xù)。聆訊后資料顯示，截至2019年4月30日止四個月，公司營收57.09億元，同比增長278.4%；凈利潤2.82億元，同比增長515.8%，遠超過收入的增長速度；毛利率為34.4%，純利率同比增加1.9個百分點至4.9%。收入增長主要由于交付的總建筑面積增加。

在地產(chǎn)行業(yè)，高增長往往伴隨著高負債，這幾乎是所有房企在早期發(fā)展階段必然面對的考驗，新力控股也不例外，債務風險的質(zhì)疑聲不斷。但從招股書來看，新力控股已經(jīng)開始解開這些質(zhì)疑。

從短期債務看，新力控股的償債壓力保持穩(wěn)定，速動比率在三年間穩(wěn)定保持在1.1-1.2倍左右。從長期債務看，新力控股負債快速增長的態(tài)勢也有所遏制。

數(shù)據(jù)可以作為佐證，2017年，新力地產(chǎn)非流動性負債較2016年增加119%，而2018年同比增長放緩至71.5%，2019年前四個月非流動負債總額約為163.98億元。對應到營收中，2017、2018年分別增長136%、61%，2019年前四個月同比增速加快至278.4%。

高速擴張難免會伴隨負債同步上漲，但考慮到新力控股的營收和利潤均保持大幅增長，且增速遠超負債的增速，這對有利于公司逐步緩解負債壓力。

優(yōu)質(zhì)的土儲為新力控股未來幾年的增長奠定了穩(wěn)固的基礎。截至2019年7月31日，公司通過土地招標、收購、與其他房企合作等方式，積累了約為1496.84萬平方米應占的總土儲。其中，江西省是新力控股目前的重倉區(qū)，該地區(qū)應占土儲占公司總土儲約49.39%，其次大灣區(qū)占約23.33%，華中及華西核心城市及其他地區(qū)占17.17%，其余10.11%位于長三角地區(qū)。

根據(jù)最新招股書，新力控股的目標是成為全國性綜合物業(yè)開發(fā)企業(yè)，未來將繼續(xù)推進區(qū)域和城市戰(zhàn)略性拓展，進一步鞏固全國市場布局。同時繼續(xù)實施標準化物業(yè)開發(fā)程序，提高運營效率，及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

按照公司計劃，此次上市募集資金將用于為現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)建設，包括成都雙流92畝、無錫濱湖120畝及合肥新站102畝物業(yè)開發(fā)項目的建設。部分將用于償還項目發(fā)展的部分現(xiàn)有計息借款，降低公司負債率，改善債務結(jié)構(gòu)。其余資金將用于一般營運資金。

從宏觀層面來看，近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高，強者恒強的馬太效應愈發(fā)明顯，不少分析認為中小房企會逐步退出市場，但新力控股打破了多數(shù)人的常規(guī)看法，成為地產(chǎn)界“五年100倍”的新銳。上市之后，新力控股能否繼續(xù)創(chuàng)造奇跡，時間會給出答案。