新房市場擠出投資后 交易額將縮至5萬億元

從綠城的1800萬元年薪到現(xiàn)在的100萬元年薪，從拒絕某房企開出5000萬元年薪的誘惑，到拿別墅房本抵押籌錢創(chuàng)業(yè)，曹舟南的這一年多時間，不易亦暢快。

時至11月1日，曹舟南一手創(chuàng)立的藍綠雙城已經(jīng)一周歲。如同一個孩子，抓周的時刻或許暗示著未來的人生方向。經(jīng)過一年多時間里的不斷試水、成長和積淀，曹舟南為藍綠雙城“抓”到了堅定的戰(zhàn)略方向，即其首創(chuàng)的共建模式。

以共建模式擴張規(guī)模

據(jù)曹舟南向記者介紹，“共建”主要包括四種類型：小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)，基本原則是“價值創(chuàng)造、利潤兜底、售價對賭、超額分成”，目標(biāo)是在投資和開發(fā)分離的趨勢下，采用新的商業(yè)模式，解決產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)問題，化解規(guī)模增長矛盾，理順開發(fā)主體權(quán)責(zé)利關(guān)系。

曹舟南表示，“共建”的四項原則會寫進雙方合同里，藍綠雙城對投資人、委托方的態(tài)度是包盈包虧，“根據(jù)項目的增值部分分成，只要完成合同設(shè)定的盈利目標(biāo)，我們就要按照利潤分成，如果完不成，那么開發(fā)期間的費用由我們承擔(dān)。”

不得不說，這種合同簽的大膽，卻也是破舊立新的嘗試。

從房子成為商品時起，月入二三百元的工廠女工擁有了買房的可能性，13億中國人就開始滋生“居者有其屋”的夢想。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國擁有了眾多開發(fā)商，2018年全國商品房成交額逼近15萬億元，這是一個巨大的經(jīng)濟體量。但快速崛起的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，“蒙眼狂奔”時代已經(jīng)過去，下半場來臨之際，需要用新的商業(yè)模式去開創(chuàng)“居者優(yōu)其屋”的時代。

“中國房地產(chǎn)發(fā)展的30多年，開發(fā)商賺了多少錢？造就了多少億萬富翁？但真正賣給客戶自住的，據(jù)我判斷不到一半，另一半多用于投資。去年中國一手房交易量遠超14萬億元，如果砍掉一半投資的7萬億元，其中的水分，你們懂的，所以我非常支持中央調(diào)控。”

曹舟南進一步直言，“以我在這個行業(yè)多年的理解和直覺判斷，未來幾年，如果擠掉投資需求，中國新房市場實際交易額將降至5萬億元。中國的城市化上半場是以房地產(chǎn)為主體推進城市建設(shè)，但下半場有一點我們很清楚，就是要老老實實做居住工程的配套，這是一個根本性變化。”

“爭取早點上市”

值得一提的是，前幾日，陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌在接受記者采訪時表示，中國房地產(chǎn)市場的下半場，是增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化的階段。在這個階段，開發(fā)商仍有機會，但核心競爭力是品質(zhì)。

無獨有偶，“品質(zhì)”、“服務(wù)社會”、“責(zé)任”這些詞也是曹舟南接受媒體采訪時，講出的高頻詞，這或許源于接班宋衛(wèi)平的情懷，但這批老綠城人身上，多多少少帶著綠城企業(yè)文化的基因。

曹舟南對記者表示，在品質(zhì)上，藍綠雙城要超越目前所有的房地產(chǎn)企業(yè)，包括綠城在內(nèi)，“如果有一天很多人跟我說，藍綠雙城項目做的很爛，那我就不做了，可能有這么多員工要養(yǎng)活，還會留個位數(shù)的項目，這是我的承諾。”

事實上，藍綠雙城發(fā)展至今，時日尚短。今年5月份，藍綠雙城首次進入招拍掛市場拿地，而其在此前較長一段時間內(nèi)一直專注于存量項目。

對于投資標(biāo)的的選擇，之前曹舟南曾向記者表示，藍綠雙城的合作方中60%都是原來合作過的，并且許多項目都是原來的合作方找上門的。

至于現(xiàn)在，曹舟南的投資思路更加清晰了。他向媒體表示，“第一，談得比較多的是城投公司，采取控股合作或全部拿下，我認為這樣的投資風(fēng)險相對小一點；第二，現(xiàn)在很多政府部門都希望我們投資拿地，基于市場變化，我們也比較簡單粗暴，就是先購地，但說話要算數(shù)，購地價格說清楚，加溢價就不要了；第三，特殊品類，比如TOD項目和一些未來社區(qū)項目，但很多東西還需要深化。”

從目前布局的業(yè)務(wù)來看，藍綠雙城“物理開發(fā)+數(shù)字開發(fā)”的雙開發(fā)模式包含了塑造未來社區(qū)、TOD2.0、青年創(chuàng)業(yè)公寓、新型養(yǎng)老公寓和小微綜合體等創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

至于藍綠雙城的共建模式是否是房地產(chǎn)行業(yè)下半場的最優(yōu)解？曹舟南也直言，在今年1月份藍綠雙城的第一次亮相時，他心中滿是忐忑，但遠超出他預(yù)期的公司發(fā)展進度給了他信心。截至目前，藍綠雙城簽約項目30個，規(guī)劃建筑面積超過1000萬平方米，可售貨值超過800億元，儲備項目超過 300 個。

更值得關(guān)注的是，創(chuàng)建藍綠雙城之時，曹舟南就對應(yīng)將來輕資產(chǎn)、科技型上市的各項要求而組建公司架構(gòu)，“有很多大的戰(zhàn)略投資機構(gòu)始終在跟著我們，我們爭取早點上市”。