侯仁鳳：房地產(chǎn)信托兌付洪峰已過

2013年是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期，[專業(yè) 注冊(cè)香港公司服務(wù)]全年爆出多起兌付風(fēng)險(xiǎn)事件，其中還不包括被信托公司通過接盤等方式“剛兌”掉的問題產(chǎn)品。不過，到目前為止還未見有出資方無(wú)法拿回本息的情況出現(xiàn)。

就已爆出的風(fēng)險(xiǎn)事件來看，除安信信托的昆山·聯(lián)邦國(guó)際資產(chǎn)收益財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃存在融資方與信托公司之間的合同糾紛之外，其他的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件大多是因?yàn)槿谫Y方出現(xiàn)流動(dòng)性困難所致。

信托公司在無(wú)法或不愿通過接盤方式延續(xù)項(xiàng)目融資的情況下才會(huì)將項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)曝光。但是從事實(shí)上來看，兌付風(fēng)險(xiǎn)的曝光并不意味著出資方無(wú)法得到本金和利息的償付。

信托公司一般會(huì)將房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目的債務(wù)抵押率控制在三成左右，也就是說，即使融資方確定無(wú)法支付本金和利息，信托公司還可以將抵押物進(jìn)行拍賣，用所得款項(xiàng)支付本息綽綽有余，并不會(huì)讓出資方蒙受損失。

比如2013年初安信信托的溫州“泰宇花苑”項(xiàng)目，雖然融資方出逃，但是在抵押率為34.78%并有“泰宇花苑”項(xiàng)目公司90%的股權(quán)質(zhì)押的情況下，信托公司非常自信地拒絕了免息接盤的重組方案，堅(jiān)持收回本金及利息。

2014年隨著城鎮(zhèn)化的政策性布局，預(yù)計(jì)樓市將逐漸回暖，房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所回升，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)有所降低。

從規(guī)模上看，2014年到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模大概只占2013年到期兌付房地產(chǎn)信托規(guī)模的三到四成，大幅度減緩了兌付壓力，而且到期兌付的時(shí)間分布均勻，不會(huì)出現(xiàn)集中兌付的情況。

從2014年到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目收益情況來看，其均值為10.52%，而近兩個(gè)月新發(fā)行的房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率為9.65%，即使融資方通過借新還舊，兌付到期產(chǎn)品也能將其融資成本降低近一個(gè)百分點(diǎn)。從這點(diǎn)上看，2014年到期的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。

從兌付產(chǎn)品的分布地區(qū)來看，2014年到期的房地產(chǎn)信托集中在一二線城市，占全部到期房地產(chǎn)信托總只數(shù)超過5%的有北京、成都、深圳、西安、重慶和杭州六個(gè)城市。相對(duì)來說，一二線城市住房需求較強(qiáng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，對(duì)應(yīng)的信托融資能夠獲得進(jìn)一步的兌付保障。

從到期房地產(chǎn)信托的受托人來看，受托信托公司在兌付只數(shù)和兌付規(guī)模方面占比都較大，包括平安信托、中鐵信托、新華信托、四川信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托和中建投信托，而這幾家信托公司的實(shí)力在所有信托公司中應(yīng)該算中上等，存在一定的“剛兌”實(shí)力。

房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷了2013年最艱難的兌付高峰期之后，兌付風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)基本在步入2014年之后解除。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，[珠海注冊(cè)香港公司服務(wù)]投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托占比自2010年以來逐步下降，截至2013年前三季度已下降至9.33%，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)以及其對(duì)整個(gè)信托行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)正在逐步減弱。