房地產(chǎn)信托專題研究簡報(bào)

調(diào)控政策高壓下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀:

受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,[注冊香港公司咨詢服務(wù)] 銀行信貸收緊,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中自籌資金占比穩(wěn)步提高。2012年12月房地產(chǎn)成交量延續(xù)反彈趨勢,帶動(dòng)“國房景氣指數(shù)”持續(xù)反彈。全國百城(新建)住宅平均價(jià)格自2012年6月止跌后連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲,預(yù)示房地產(chǎn)市場正逐漸走出底部。

房地產(chǎn)信托逆周期發(fā)展:

2005年以來房地產(chǎn)信托新成立規(guī)模重心不斷上移,GDP增速則仍于下行趨勢,房地產(chǎn)信托規(guī)模呈明顯的逆周期特征。房地產(chǎn)信托逆周期發(fā)展原因:

由于銀行信貸的親周期性,經(jīng)濟(jì)順周期時(shí)銀行等主流金融機(jī)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)群體性多貸現(xiàn)象,而房地產(chǎn)信托由于資金成本較高,缺少發(fā)展的主流空間;在逆周期時(shí)期,主流金融機(jī)構(gòu)則出現(xiàn)群體性拒貸現(xiàn)象,房地產(chǎn)信托作為房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源之一,被動(dòng)獲得階段性發(fā)展機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)信托現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢:

房地產(chǎn)信托投資主要有債權(quán)、股權(quán)、夾層、特定資產(chǎn)收益權(quán)模式。房地產(chǎn)信托成立規(guī)模在經(jīng)歷前期的高速發(fā)展后,2012年維持在較低水平,收益率也逐步回落跌破10%。據(jù)我們測算,2013年房地產(chǎn)信托兌付規(guī)模將達(dá)2847.9億元,僅二季度就達(dá)1247.6億元,兌付壓力較大。

相較96538億的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資資金總額,新增房地產(chǎn)信托資金規(guī)模占比較小,對房地產(chǎn)行業(yè)資金支撐力度非常有限。我們認(rèn)為衡量房地產(chǎn)信托資金規(guī)模變化趨勢,首先考慮銀行信貸的松緊程度,其次考慮銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管政策。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)分析與處理手段:

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)主要考慮融資方的資質(zhì)與實(shí)力、[注冊香港公司機(jī)構(gòu)服務(wù)] 信托公司的管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力與股東背景以及房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)處置手段首先是地產(chǎn)商籌資自救,其次是信托公司風(fēng)險(xiǎn)處置,措施通常包括借新還舊或展期,資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)基金或其他信托公司接盤,司法拍賣抵押物與自有資金接盤,在監(jiān)管層提倡市場機(jī)制化解兌付危機(jī)背景下資產(chǎn)管理公司接盤預(yù)計(jì)會(huì)成為主要趨勢。