簡單教你如何識別房地產(chǎn)信托風(fēng)險

自年初以來，[南京瑞豐注冊香港公司]房地產(chǎn)信托一直在高收益和風(fēng)險之間“蹣跚而行”。一方面是持續(xù)穩(wěn)定增長的資金規(guī)模，另一方面卻頻頻出現(xiàn)“提前”或“延期”兌付事件，令投資者難以下手。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房價緩慢企穩(wěn)，房地產(chǎn)信托市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性較小，但不排除個別產(chǎn)品無法完成兌付，因此，如何規(guī)避風(fēng)險是投資者必做的“功課”。

房價企穩(wěn)緩解產(chǎn)品風(fēng)險

搜房網(wǎng)發(fā)布的9月百城均價環(huán)比上漲0.17%；一線城市環(huán)比上漲0.24%；二線城市環(huán)比上漲0.34%；三線城市環(huán)比上漲0.09%。另據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，9月北京平均房價環(huán)比上漲2.22%；上海環(huán)比上漲1.05%；廣州環(huán)比上漲1.77%；深圳環(huán)比上漲1.29%。

房價上漲緩解了投資者和信托公司的風(fēng)險情緒，雖然10月的房地產(chǎn)信托融資規(guī)模不及8月之前，但月末單周新發(fā)50億元的增勢反映出房地產(chǎn)信托確有回暖跡象。中國信托網(wǎng)信托研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月22日—28日，共有20家信托公司參與發(fā)行35款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模約為93.40億元。截至28日，10月已發(fā)行該類產(chǎn)品93款，發(fā)行規(guī)模約201.90億元。

在今年的房地產(chǎn)信托投資模式中，貸款占比明顯增加，股權(quán)投資占比明顯減少。

所謂貸款型，是指信托投資公司發(fā)行信托計劃，作為受托人接受委托人（投資者）的委托，以信托合同形式募集資金，再通過信托貸款方式貸給開發(fā)商使用，后者定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時向信托投資公司償還本金；信托投資公司定期向投資者支付信托受益，并于信托計劃期限屆滿時向投資者支付最后一期信托收益和償還本金。

所謂股權(quán)型，是指信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從投資者手中募集資金后，以股權(quán)投資方式（收購股權(quán)或增資擴股）向房地產(chǎn)項目公司注入資金，同時房地產(chǎn)項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定期限后，溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。不過，鑒于屢見有信托計劃以股權(quán)投資為名，暗行滿足212號文中“房地產(chǎn)公司35%資本金到位”之實，投資者需注意甄別股權(quán)投資型房地產(chǎn)信托是真投資還是投資附加回購，以免從產(chǎn)品設(shè)計之初就被轉(zhuǎn)嫁了違規(guī)操作風(fēng)險。如果某信托計劃與目標(biāo)房地產(chǎn)公司簽訂增資擴股協(xié)議，持有目標(biāo)公司股權(quán)，則有資格參與公司日常管理，根據(jù)持有的股權(quán)比例向公司駐派董事及財務(wù)總監(jiān)，參與經(jīng)營決策，該類模式或不失為值得投資的好產(chǎn)品。

挑選房地產(chǎn)信托有講究

今年以來，部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以兌付，上半年多只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止、清盤。據(jù)不完全統(tǒng)計，年初迄今約有50只房地產(chǎn)信托提前清盤。

與此同時，個別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品延期兌付。雖說有“剛性兌付”，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會大規(guī)模出現(xiàn)，但個別產(chǎn)品仍面臨兌付風(fēng)險，給投資者造成損失。這種情況下，如何挑選合適的房地產(chǎn)信托就考驗投資者的“眼力”，產(chǎn)品的投資結(jié)構(gòu)、投資標(biāo)的（貸款型還是股權(quán)型）及抵押物質(zhì)量是主要因素。

專家表示，通常而言，標(biāo)的項目的風(fēng)險等級是投資價值的首要考慮因素，且項目的投資標(biāo)的直接決定產(chǎn)品設(shè)計結(jié)構(gòu)時采取的風(fēng)險控制措施。根據(jù)房地產(chǎn)信托的設(shè)計目的，可分為財產(chǎn)保管、項目融資、項目建設(shè)完成、項目出租經(jīng)營、項目出售等多種類型。

按融資的常見種類，房地產(chǎn)信托的投資標(biāo)的通常有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和商業(yè)用房貸款。其中“開發(fā)貸”被公認(rèn)為貸款風(fēng)險最高的種類，因此，對相關(guān)增信手段的要求需極為嚴(yán)格才能平抑相關(guān)風(fēng)險。不過，貸款品種只是初步判斷風(fēng)險的標(biāo)準(zhǔn)，無論貸款類型如何，投資者都要盡量了解項目的真實有效情況，并對未來盈利能力做盡可能評估，了解成本、銷售價格、銷售面積等多重因素，以評估項目的盈虧概率。

此外，要看投資對象的擔(dān)保或抵押品質(zhì)量。例如，不動產(chǎn)抵押是房地產(chǎn)信托設(shè)計中最常見、認(rèn)可度最高的擔(dān)保品，但投資者需注意用來抵押的房地產(chǎn)有無限制，如耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。

除了抵押質(zhì)押，[天津瑞豐注冊香港公司]常見增信方式還有收益權(quán)分層、保證、連帶責(zé)任擔(dān)保和強制執(zhí)行公證等。一般而言，在抵押或質(zhì)押物變現(xiàn)遇阻時，強制執(zhí)行的公證可使信托計劃遇到抵押物或質(zhì)押物大幅折價變現(xiàn)或因行政審批等原因未能及時變現(xiàn)時，委托者或受益人得到足夠的保障。對信托計劃而言，有此類信用增級手段的安排意味著項目的安全級別更高。